Подготовка документов

Убедитесь в том, что ваши документы находятся в правильном порядке. Вот перечень необходимых документов:

• Правоустанавливающие документы, подтверждающие вас в качестве собственника недвижимости. Эти документы обычно представлены в виде цветного (розового, желтого или зеленого) листа гербовой бумаги, известного как «Свидетельство о государственной регистрации права», выдаваемого до 2016 года. Альтернативой является выписка из ЕГРН, содержащая данные о вашем объекте, такие как кадастровый номер, площадь, этажность и другие. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или на сайте Росреестра. Стоимость этой услуги для физических лиц начинается от 300 рублей.
• Если последняя сделка по объекту произошла до 2016 года, и свидетельство о госрегистрации утеряно, выписка из ЕГРН может его заменить.

• Документы, устанавливающие ваше право владения объектом: договор купли-продажи, договор дарения, дарственная, завещание и/или свидетельство о принятии наследства, соглашение об обмене, договор долевого участия.
• Справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Первоначально справка необходима вам лично, чтобы убедиться в отсутствии долгов. В случае их обнаружения, вы сможете урегулировать ситуацию.
  Второй раз справка будет нужна будущему покупателю, гарантируя ему, что приобретаемое жилье не обременено долгами, из-за которых могут возникнуть проблемы с коммунальными услугами. В случае прохождения значительного времени между этими этапами, возможно, потребуется повторное получение справки, которую выдает МФЦ. Подробности этого процесса можно найти [здесь](ссылка на описание процесса).

• Получение согласия супруга/супруги на сделку. Если приобретение загородной недвижимости осуществляется в период брака, необходимо получить предварительное согласие второго супруга, даже если он или она не является собственником данного объекта. Рекомендуется провести этот процесс заранее, чтобы избежать неожиданных сюрпризов во время совершения сделки.Согласие оформляется у нотариуса, и для этого потребуется предоставить справку из ЕГРН и паспорта обоих супругов. В случае, если один из супругов выступает в роли представителя, необходима доверенность.

Как погасить ипотеку перед продажей дома

Также на этапе получения согласия важно уточнить, возможна ли сделка в случае, если дом был приобретен в ипотеку.

Особое внимание следует уделить ситуации, когда планируется продажа дома, по которому еще не погашен ипотечный кредит. При получении ипотеки недвижимость (дом или участок) обычно становится залогом у банка, что фиксируется закладной. В случае прекращения выплат по кредиту, банк может обратиться в суд с требованием о конфискации недвижимости.

Существует вероятность, что банк выразит свое противодействие, что может препятствовать продаже дома. Рекомендуется выяснить этот вопрос сразу, при первых намерениях о продаже. Для этого стоит уточнить, какой отдел банка занимается данным вопросом и договориться о встрече с его специалистом.

Если банк соглашается на смену должника по кредиту, то проблем обычно не возникает. В заранее оговоренный срок вы с покупателем посещаете отделение банка и подписываете дополнительное соглашение, в котором передаете обязанности по выплатам кредита будущему собственнику. Весь этот процесс осуществляется параллельно с подписанием договора купли-продажи недвижимости.

Отказ банка на смену должника

В случае отказа банка (что весьма вероятно), продавец и покупатель могут рассмотреть четыре возможных сценария развития событий.

Получение нового кредита

Предположим, что ваш потенциальный покупатель намерен взять кредит для приобретения дома, но ему не хватает средств. Для этого он обращается в банк (ваш или другой) с запросом на ипотеку. Банк производит оценку готовности принять нового заемщика, учитывая его кредитную историю, доход и другие обстоятельства.

В случае одобрения кредита, банк выдает ссуду, которой покупатель погашает ипотеку продавца, и затем происходит переоформление собственности на покупателя.

Погашение кредита средствами покупателя

Если ваш покупатель уже располагает достаточной суммой для погашения вашего кредита, ему следует уведомить банк о полном досрочном погашении. Затем покупатель и продавец вместе посещают банк, вносят недостающую сумму и освобождают недвижимость от обременения, возвращая закладную текущему владельцу.

Хотя и в этом случае заключается соглашение о покупке, для покупателя такая схема не лишена рисков, поскольку он вносит деньги, но должен подождать снятия обременения, прежде чем завершится сделка. Только после этого он получит полное владение объектом.

Рефинансирование кредита продавца в другом банке

Тем не менее следует учитывать, что иногда эта процедура может не оправдать своих затрат, так как переоформление потребует финансовых вложений (за предоставление кредита, перерегистрацию сделки, страхование и т.д.), что может достигать до 100 тысяч рублей.